Los jóvenes y el acceso a la vivienda

Por Roberto H. Cachanosky. Publicado el 18/11/16 en: http://www.libertadyprogresonline.org/2016/11/18/los-jovenes-y-el-acceso-a-la-vivienda/

 

Una de las grandes angustias que tienen los jóvenes hoy en día es el de la vivienda

Una de las grandes angustias que tienen los jóvenes hoy en día es el de la vivienda. Salvo que tengan padres con plata que les regalen un departamento, ven imposible llegar a tener un dos ambientes. Es más, ni siquiera pueden mantenerse alquilando un departamento de un ambiente. Buena parte de sus sueldos se van en el alquiler y las expensas, con lo cual suelen compartir con un amigo o amiga la vivienda si quieren irse de la casa de los padres en busca de la independencia que busca toda persona joven. Pero saben que no tienen posibilidades de ahorrar para dar un anticipo y mucho menos acceder a un crédito hipotecario que puedan pagar, salvo, claro está, en casos muy especiales y contados con los dedos de una mano. La realidad es que ya no hay créditos hipotecarios a tasas pagables  y menos en volumen importante.

Incluso para poder alquilar, los jóvenes tienen que juntar, como mínimo, unos $ 24.000 para pagar un mes de comisión a la inmobiliaria, el mes adelantado y un mes de depósito, si el alquiler es de $ 8.000 mensuales. Primero tienen que ahorrar esa cifra, luego sobreviven alquilando sin tener capacidad de ahorro y no ven un futuro en el cual puedan llegar a tener su propio departamento. Francamente desilusionante.

Si bien hay más motivos para que los jóvenes tenga esta angustia, el punto número uno es que Argentina es cada vez más pobre por las políticas progresistas y populistas que aplica desde hace décadas. En nombre de la “solidaridad” social van espantando las inversiones, la carga tributaria para sostener a un estado sobredimensionado destruye riqueza y la pobreza se va extendiendo a una clase media que en otras épocas fue pujante. El progresismo y el populismo han logrado igualar el ingreso hacia abajo. No sacan a los pobres de la pobreza, sino que aumentan el stock de pobres y con eso están felices porque logran la tan ansiada “igualdad”. Todos pobres, salvo los jerarcas políticos que siguen siendo una casta privilegiada.

El segundo punto es que el progresismo y el populismo, con sus confiscaciones, directas e impositivas, han destruido el mercado de capitales. Hicieron de la Argentina un infierno fiscal y por eso muchos ahorros se fugaron a paraísos fiscales. Los progres, populistas y políticamente correctos dirán que eso fue evasión impositiva, la ciencia económica y la historia económica dirán que eso fue defensa del contribuyente ante el robo legalizado del estado. De todas maneras, como quiera que sea, el ahorro se fugó y eso destruyó el mercado de capitales.

Se preguntarán la gente y los jóvenes que no tienen vivienda: ¿y a mí que me importa que se destruya el mercado de capitales? ¿Para qué me sirve? La respuesta es muy sencilla.

Los bancos otorgan créditos hipotecarios a 20 años, pero esos fondos que utilizan para otorgar los créditos provienen de depósitos a un plazo de nomás de 90 días. Es decir, por un lado tiene un activo a cobrar un activo a 20 años y por el otro tiene un pasivo que le vence cada 90 días.

El riesgo que corren los bancos es que, ante un momento de incertidumbre económica, la gente se presente en la ventanilla a retirar sus depósitos. Como tiene créditos a cobrar a 20 años tendría que decirle a la gente que espere 20 años para cobrar hasta tanto el banco cobre los créditos otorgados. Esto es lo que se conoce como descalce de plazos. Tengo una activo a cobrar un el muy largo plazo y un pasivo a cobrar dentro de 90 días.

¿Cómo puede solucionarse este problema de plazos? Teniendo un mercado de capitales. Lo que pueden hacer los bancos es vender el crédito hipotecario a cobrar a una compañía se seguro o a una Administrador de Fondos de Pensión que reciben fondos que son ahorros de largo plazo. Los bancos recurren al mercado de capitales que tienen ahorros de largo plazo para vender sus créditos a cobrar a una determinada tasa de interés. De esta forma recuperan liquidez y pueden afrontar sus pagos en ventanilla de sus depositantes en caso de que presenten. Obviamente que la tasa de interés que le cobren a los bancos por comprarle las carteras de crédito dependerá de muchos factores, entre otros de la tasa de inflación esperada, de la tasa de devaluación que podría ocurrir, del riesgo de confiscación que puede ofrecer el gobierno, etc. Pero lo principal es que para hacer algún cálculo de largo plazo de qué tasa de interés tienen que cobrar por los créditos que se compran, es que debe haber una moneda que sirva como reserva de valor y tiene que haber seguridad jurídica. Es decir, el estado no debe confiscar los activos financieros.

En Argentina no hay moneda porque el peso no cumple con el requisito de ser reserva de valor y, encima, los diferentes gobiernos han destruido el mercado de capitales con confiscaciones como el plan Bonex, nuestros ahorros en las AFJP, el corralito, el corralón, la pesificación asimétrica y tantas locuras que se cometieron en nombre de la justicia social.

Como ahorrar en Argentina es riesgoso, no hay mercado de capitales,  ergo los bancos no pueden descargar sus carteras de créditos en el mercado y el resultado final es que no hay créditos hipotecarios en volumen.

Al no haber créditos hipotecarios, lo único que le queda a la gente es alquilar. El peso de la demanda cae sobre las propiedades para alquilar. Pero encima, dada la incertidumbre económica, en los últimos años, la construcción de departamentos se volcó a segmentos de ingresos altos dado que la gente ahorraba en forma de ladrillos. No se construyó para un sector de ingresos medios o medios bajos porque no había crédito para que pudieran comprar. De manera que lo que hay es un stock determinado de departamentos para alquilar para un determinado sector de la sociedad que al tener una mayor demanda aumenta los precios. Si a eso se le agrega lo cara que son las expensas por los “beneficios” demagógicos que el kirchnerismo le dio al sindicato de porteros, el costo de las expensas crece, el monto del alquiler tiene que dejarle alguna rentabilidad al dueño de la propiedad y el resultado final es que se hace combo impagable para los jóvenes que ganan poco porque hay poco trabajo dada la escasa inversión.

En síntesis, esa angustia que vive la gente joven de no poder comprar su departamento o alquilar se debe a la destrucción monetaria, a la destrucción del mercado de capitales y a la fuerte tendencia confiscatoria de ahorros de los gobiernos.

El populismo progresista, que tanto dice preocuparse por los pobres, ha producido una gran desilusión en la gente joven, solo unos pocos que consiguieron créditos a tasas blandas pero que no abundan en el mercado han logrado comprarse alguna propiedad. El resto, la inmensa mayoría, fue víctima del populismo progresista, que como de costumbre, declama ayudar a los pobres y terminan hundiéndolos en la pobreza y la desesperanza más absoluta.

 

Roberto Cachanosky es Licenciado en Economía, (UCA) y ha sido director del Departamento de Política Económica de ESEADE y profesor de Economía Aplicada en el máster de Economía y Administración de ESEADE

El descalce de plazos no es la causa del ciclo económico, parte 2

Publicado por Adrián Ravier el 21/9/13 en: http://puntodevistaeconomico.wordpress.com/2013/09/21/el-descalce-de-plazos-no-es-la-causa-del-ciclo-economico-parte-2/

Hace unos días subí un post en el que ofrecía algunos argumentos a favor de la hipótesis de que el descalce de plazos no es la causa del ciclo económico. Inmediatamente, Rallo ofreció una réplica sistemática, lo que abrió un diálogo en diversos grupos de redes sociales y blogs que manifiestan el interés que hay en el tema. A continuación intentaré una réplica.

Aclaración previa: Si bien en las redes sociales han surgido defensores de la posición Rothbard-Huerta de Soto, por el momento prefiero concentrarme exclusivamente en la posición Fekete-Rallo (la que incluye por supuesto a otros economistas, especialmente a Gabriel Calzada y José Ignacio del Castillo, con quienes he conversado sobre estos temas en varias oportunidades). Es por ello que dejaremos fuera del análisis a los depósitos a la vista, porque pueden generar confusión. Cuando de aquí en más diga “depósitos”, me referiré especialmente a los depósitos a plazo fijo, en el que el “depositante” pierde la disponibilidad del dinero por el plazo del contrato. Quedará para otro post, extender el análisis incluyendo los depósitos a la vista.

  1. Lo primero en lo que quiero insistir es en el argumento de que el descalce de plazos no es la causa del ciclo económico y para ello puede servir un contraejemplo. Imaginemos que un banco capta un depósito de 10.000 dólares a un año. Imaginemos ahora que el banco presta estos 10.000 dólares a diez años. Se podrá decir que cumplidos los primeros 365 días, el banquero no podrá cumplir su compromiso de devolver el dinero al depositante. Sin embargo, imaginemos que el banquero logra captar el último día del primer año otro depósito por el mismo monto, y nuevamente por un plazo de un año. El primer depositante habrá recibido su dinero, pero ahora hay un segundo depositante que corre el riesgo de perder su capital. Al cierre del segundo año, digamos entonces que el banquero logra captar nuevamente un depósito que le vuelve a permitir cumplir su compromiso. Digamos que esto ocurre una y otra vez hasta que llega el décimo año, y el banco recupera su préstamo inicial de 10.000 dólares, pudiendo cancelar –con ese dinero- el último compromiso.
  2. Nótese que el caso podría extenderse a muchos bancos y muchos depositantes, sin alterar la conclusión. Da igual que tengamos un “depositante” por 10.000 dólares, que 10.000 depositantes de un dólar. Da igual que el valor sea de 10.000 dólares que 10 billones de dólares. Da igual que en lugar de un banco hablemos de diversos bancos.
  3. En el punto 3 de la réplica, coincidimos con Rallo en que “[e]l ciclo es un fenómeno macroeconómico, no microeconómico, y en parte debemos explicar por qué la lógica individual puede conducir a descoordinaciones agregadas. Si todos los ahorradores han invertido a plazos y riesgos superiores a los que están dispuestos a asumir, ¿pueden todos ellos deshacer su posición? No, no pueden…” Nótese, sin embargo, que el contraejemplo muestra que el descalce de plazos no generó ningún problema, ni en el banco individual, ni en cada uno de los depositantes, ni tampoco en el sistema bancario.
  4. Nótese también que no se da aquí un efecto Ponzi, porque no se requieren nuevas “víctimas” recurrentemente para evitar el colapso del sistema. Es cierto que el primer año, el banco cancela su deuda con dinero de otro cliente, pero al cumplirse el décimo año, el banco recupera el depósito inicial, y con ello, cancela todas sus deudas.
  5. Nótese que si el banco tuviera problemas para captar un depósito a tiempo para cumplir su contrato, podrá subir el tipo de interés que paga al “depositante”, y con ello –en la medida que no tenga serios problemas de solvencia- lograría asegurarse la obtención de fondos.
  6. Nótese que el caso imaginario, no es otra cosa que la forma en que la banca ha operado históricamente desde sus inicios.
  7. Nótese que el caso incluye cierta incertidumbre, porque el banquero podría llegar al final del primer año sin captar el o los depósitos suficientes para cumplir su compromiso. Esto sin embargo, no debiera preocuparnos. El banquero ejerce en este sentido la función empresarial, al igual que millones de empresarios que día a día arriesgan capital en cada uno de sus contratos (explícitos o implícitos).
  8. Nótese que nada diferencia al banquero de un dueño de un restaurante que al cierre del período no logró vender los cubiertos suficientes para pagarle a sus empleados. La pregunta que surge entonces es por qué le vamos a exigir a la industria bancaria mayor certidumbre que al resto de las industrias.
  9. Creo que todos coincidimos que el descalce de plazos tendrá distintas consecuencias en distintos marcos institucionales. Quizás ayude en este debate mostrar qué ocurre bajo un sistema de banca libre con reserva fraccionaria, en comparación con un sistema de banca central. El mensaje de Rallo es parcialmente correcto bajo la órbita del banco central (como lo es también el ataque de la posición Rothbard-Huerta de Soto a las reservas fraccionarias), pero no bajo banca libre. Bajo un sistema de banca central, seguramente el “descalce” será mayor, porque los banqueros saben que hay un prestamista de última instancia que ofrecerá la liquidez necesaria para rescatarlos de problemas de iliquidez. Bajo un sistema de banca libre descentralizado y competitivo (White 1984, Selgin 1988, Dowd 1992) tal posibilidad de recurrir a un prestamista de última instancia desaparece, lo que obliga a los banqueros a comportarse más responsablemente. Recordemos que en competencia el éxito de un banco está en construir reputación. Pienso que el descalce de plazos bajo un sistema de banca libre con reserva fraccionaria será más limitado y no causará ciclos económicos, pues se comportaría como de hecho mostramos en el contraejemplo. En tal caso, los bancos no solo “no son los motores de este proceso distorsionador” (Rallo, punto 6), sino que al contrario, intermediando entre ahorristas e inversores, permiten la estabilidad del sistema.
  10. Aplicado al caso de Escocia, los bancos emisores competían unos con otros. El sistema de compensación bancaria justamente obligaba a cada banco a manejarse responsablemente. Si un banco sobre-expandía su oferta de billetes  bancarios rápidamente veía disminuir sus existencias de oro, lo cual lo obligaba a cambiar, o bien, lo conducía a la quiebra (Mises 1949).  Pero de nuevo, la quiebra de un banco, no implica la quiebra del sistema. En el caso escocés, especialmente en la primera etapa, hubo un proceso de prueba y error que dejó algunos  bancos en el camino, pero con el tiempo la reputación de algunos bancos fue construyendo un sistema sólido donde el descalce de plazos no representó un problema.
  11. Nótese que para Rallo (punto 7) “[e]l análisis institucional –que elementos refuerzan o frenan el descalce de plazos– viene después una vez poseemos un sólido análisis económico.” Sin embargo, si coincidimos que el ciclo económico es causado por una “descoordinación generalizada”, y entendemos también –a través del contraejemplo- que el descalce de plazos en sí mismo no genera ese problema, entonces lo que importa es el marco institucional que hace que la descoordinación sea generalizada. Concluyo entonces que es Rallo quien coloca el carro delante del caballo (punto 8).
  12. Resumiendo, coincidimos con Rallo que el problema del ciclo económico está en una descoordinación generalizada. Creo haber mostrado que el descalce de plazos no es la causa de esta descoordinación. Si un banco, en una situación excepcional no consigue financiamiento para cubrir sus baches, ni siquiera aumentando los tipos de interés, entonces debemos estudiar concretamente el caso. Ya dijimos que si el problema es individual, entonces es otro problema. s el caso se generaliza, entonces estamos ante “el problema”. Pero “ese” factor exógeno, será la causa del ciclo económico.
  13. Para cerrar, nótese que la posición de Rallo tiene un condimento keynesiano importante. El ciclo económico se produce ahora por un factor endógeno del capitalismo. Rallo no concluye de ello que el Estado deba intervenir para calzar los plazos, pero en lo que concierne a las causas del ciclo, la posición de la teoría de la liquidez parece fortalecer la visión keynesiana (y quizás marxista) sobre la inestabilidad inherente del capitalismo.

Por lo demás, han quedado dos puntos de la réplica de Rallo, no tratados arriba.

  1. El punto 1 me parece algo contradictorio. Por un lado se afirma no enfrentarse a la teoría austriaca tradicional, pero a paso siguiente se la critica. Al margen, como ha señalado Nicolás, es correcto señalar que el mercado funciona con una curva de rendimientos, y no con una única tasa de interés (reconocido en sus escritos por Mises, Hayek, etc.) Pero no es menos cierto que el sistema financiero opera arbitrando esa curva. Pasar de una tasa de interés única (como si toda la curva se moviese en paralelo) a una curva de rendimientos puede dar más insight y detalles, pero no veo porque debe cambiar la teoría.
  2. Dice Rallo: “Es una ilusión (de la que la Escuela Austriaca es en parte culpable) el pensar que existe un solo mercado intertemporal…” En Mises, sin embargo, queda claro que hay tantas tasas de interés originarias como individuos participan en la sociedad, vinculando esta tasa de interés a la preferencia temporal de cada sujeto. Dicho esto, bajo micro-fundamentos adecuados, no veo inconvenientes en afirmar que existe un mercado de fondos prestables –al estilo Garrison- que determina un tipo de interés a partir de la oferta y demanda agregada de ahorros que hay en el mercado.

Adrián Ravier es Doctor en Economía Aplicada por la Universidad Rey Juan Carlos de Madrid, Master en Economía y Administración de Empresas por ESEADE y profesor de Macroeconomía en la Universidad Francisco Marroquín.